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置业新趋势-律师陪购房

作者 佚名 来源 不详 浏览量 时间 2008-03-21

一、律师陪购因何兴起

   “安居乐业”是每个人的最大心愿,因此买房是每个人、每个家庭的头等大事,拿出十几万、几十万乃至上百万购房款都希望买到的是放心房,而不是烦恼房,更不希望因买房导致损失甚至发生法律纠纷。然而,由于房地产行业发展的不健全,市场供求关系的失衡,存在违规操作的行为,交易诚信较差等原因,导致购房方的交易风险较大,购房的投诉和相关纠纷近年呈上升趋势,主要集中在几个方面:《认购书》格式条款不公平,稍有不慎就导致定金丧失;商品房销售面积与产权登记的面积差异过大;合同签订完原件被单方面修改;承诺的房屋交付期限、方式等与实际不符;配套基础设施和公共设施的承诺与广告宣传不符;房产证迟迟不能办理;二手房在中介过程中未详尽告知房屋质量,欺诈收取定金、权属不明确等问题。虽然现在的合同条文都已格式化,但很多内容还是需要判断、理解和认定的,尽管购房者中也不乏文化水平高、法律知识丰富的人,但房屋作为特殊的商品,买卖中涉及法律问题较多,大部分购房者对房地产相关法律、法规还是不太熟知,问题发生后也感到很无奈。由于房地产市场前述问题的存在,加上购房者日渐增强的法律意识,产生了律师陪购房这一置业新趋势。

二、律师陪购的作用

    在房产(期房、现房、二手房)交易中,陪购律师对购房者的帮助主要体现在以下几方面:

    1、提供法律、房地产、建筑、信贷等方面的咨询。

    陪购过程中,每一个环节都涉及到很多专业性问题,稍有不慎,就带来麻烦。陪购律师可以用自己的专业知识,从选房、签合同一直到拿到房产证的整个过程提供专业知识和法律知识的咨询,告知购房者可能存在的风险、风险的大小、出现问题的解决办法及处理方式,以助于购房者作出正确判断,避免或减少交易风险。

    2、审查房屋交易的合法性。

    房地产项目上市销售必需具备许多法定条件,必需履行政府建设主管部门行政审批手续,如立项许可、规划许可、土地使用许可、施工许可和销售许可等“五证”。律师可以协助购房人审查“五证”的真实性和合法性,并结合购房人拟购买的房屋了解可能存在的交易风险。另在二手房交易中,二手房的权属、他项权利、共同权利和可能存在的债权债务纠纷也是陪购律师审查交易合法性的重要工作内容。

    3、合同谈判。

    格式化的商品房买卖合同虽在一定程度上起到保护购房者权益的作用,但购房消费是个性化的消费,仅依靠格式合同,很难对具体的房屋和购房者具体需求提供全面的保障。而且格式化合同约定较粗,并有许多内容是供买卖双方协商选择才能适用的条款。有些开发商和房屋中介机构利用在交易和专业的优势,单方决定选择对自己最有利条款或对拟定补充协议,减轻自己应承担的责任,导致双方权利义务不对等。如果聘请了律师陪购,那么律师就可以协助购房者就合同条款进行谈判,最大限度维护购房者的利益。

    4、房屋验收时法律文件的审查和对房屋进行验收。

    商品房验收的前提是开发商应在合同约定的期限内书面通知购房人办理交接,提供了《房屋竣工验收备案表》、《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》等系列材料才能交付。律师参与验收,审查这些文件的真实性、合法性,协助购房人进行房屋验收,逐一核对合同附件中有关设备及装修的情况是否与交房时一致。二手房交接验收的前提条件是房屋产证齐全,房屋质量及合同约定的配套设施、设备是否与合同一致,房屋的物业及其他应交费项目是否结清等,陪购律师协助购房人依照合同进行房屋的交接验收。

    5、房地产权属证书的办理。

    房屋所有权证、土地使用权证的办理前提条件开发商或房产出卖人必须按规定办理产权登记的备案手续,且购房者按时交纳相关税费,并积极配合。如果是因开发商的原因造成购房人不能在法律规定和合同约定的期限内取得房地产权属证书,律师可及时监督和调查有关情况,进行法律交涉。

三、律师陪购服务方式

    律师事务所一般根据不同层次购房者的服务需求,均安排有不同类型的陪购服务。购房者可根据自己的需求和经济承受能力,选择不同的服务品种。

    一种是律师陪购基本服务,主要服务内容有:

1)  审查房屋交易的合法性,查验、核实交易房屋的法定证明文件;

2)  审查、修改房屋交易合同文本;

3)  协助委托人进行交易谈判,并协助签订房屋买卖合同;

4)  提供签约后的免费法律咨询。

另一种是律师陪购全程服务,主要服务内容有:

1)  审查房屋交易的合法性,查验、核实交易房屋的法定证明文件;

2)  审查、修改房屋交易合同文本;

3)  协助(或代理)委托人进行交易谈判,并协助(或代理)委托人签订房屋买卖合同、中介合同、房屋认购书;

4)  协助(或代理)委托人申请办理公积金贷款、商业贷款;

5)  协助委托人正当行使合同权利,督促交易相对人履行合同义务;

6)  审查房屋交付验收的法定文件,协助(或代理)房屋交付验收;

7)  协助(或代理)委托人办理房屋入住手续;

8)  协助(或代理)申请办理房屋所有权、土地使用权登记和交易过户手续;

9)  协助(或代理)合同公证、委托公证、继承公证、赠与公证;

10)协商(或代理)委托人向房屋交易相对人提出法律交涉,主张合同权利。

四、律师陪购费用

    据记者了解,许多购房者在买房者时不请律师有很多原因。首先是没有这种意识,许多人根本不知道买房还可以带律师,再就是收费问题。购房者都知道请律师是要花钱的,由于“律师陪购”是新生事物,目前对这种非诉讼法律事务的收费标准没有明确规定,因此律师陪购的收费基本是按由双方协商进行,请律师陪购房的费用,约为一千元至四五千元不等,很多买房者认为负担不了这笔费用。在实践中,有的购房者认为如果特别想买房的话,就算是请了律师,也无法改变弱势地位,因此,还是不请为好。

    尽管现在购房请律师的消费者还不多,但不少专家都认为律师陪购将有望成为主流。一般开发、中介企业都配备了训练有素的法律顾问,遇到纠纷时会时刻使公司处于主动地位,近几年,房地产纠纷呈上升态势,要规避法律风险,就得从源头开始,买房时请专业律师介入,也时一种有效降低房地产交易风险的方式,因为“未雨绸缪”总比“亡羊补牢”要好。

五、开发商及中介公司的态度

    一些开发商和品牌中介对直接与购房者和陪购律师打交道表示欢迎。有开发商认为,一部分购房者特别是第一次购房的,对于一些比较专业的知识不是很了解,但是购房对一般的家庭来说又是一件很重要的大事,所以往往购房者自己很紧张、很小心。有时,购房者会提出一些很怪的问题,甚至会对销售人员产生一些误解。而且,由于一些公司的销售人力有限,很难做到对于每个细节都详细地介绍清楚,而不理解的购房者就会反过来说服务态度有问题。如果在律师的陪同下购房,就可以较好地保护陪购者的利益,避免少数不良开发商在合同条款等处做手脚,从而避免购房者跌入陷阱。

   在二手房交易中,法律保障的必要性似乎比一手房更加突出一些。但带着律师来购买二手房的购房者比例目前仍然很少。一方面有些购房者本身的法律意识和法律素质较高,自己可以把握一些规范的交易行为;另一方面,一些品牌中介本身就有专业的法律服务人员保证规范交易,购房者一般还是比较信任这些中介的。而一些小的中介公司,连最起码的交易合同都没有完善,这是购房者自己带律师保证公平交易还是很有必要的。虽然一些开发商和品牌中介也比较欢迎“律师陪购”,但他们也不希望本着“怀疑一切”的态度来买房子。

 

工程及房地产内容录入:崔琳    责任编辑:崔琳 
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